État des lieux en Côte d’Ivoire : les points à vérifier
Un état des lieux en Côte d’Ivoire décrit le logement remis puis restitué et permet de comparer des constats. Le document doit être précis, discuté par les parties et conservé avec les annexes. Une visite et des photos ne constituent toutefois ni un diagnostic technique complet ni une garantie d’absence de défaut caché.
À découvrir sur IMMOBAT
Pour compléter votre lecture, consultez notre dossier Location et vie quotidienne.
Source officielle : pour consulter les textes relatifs au bail d’habitation et à l’état des lieux, voir les lois publiées par le ministère ivoirien chargé du Logement.
Pour préparer votre location de A à Z, découvrez également les points essentiels du bail d’habitation en Côte d’Ivoire et notre guide pour prévoir le budget de location.
Introduction
Réaliser un état des lieux en Côte d’Ivoire est une étape essentielle pour sécuriser une location et prévenir les litiges entre propriétaire et locataire. À l’entrée comme à la sortie du logement, ce document permet de constater précisément l’état des murs, sols, installations électriques, sanitaires et équipements.
Découvrez les vérifications indispensables, les photos à conserver et les précautions à prendre pour mieux protéger votre dépôt de garantie.
1. À quoi sert exactement un état des lieux ?
L’état des lieux est un document qui décrit l’état réel du logement et de ses équipements à un moment précis.
Il est réalisé :
à l’entrée, avant ou au moment de la remise des clés ;
et
à la sortie, lorsque le locataire quitte définitivement le logement.
Son objectif principal est de pouvoir comparer :
État initial → État final
et ainsi déterminer ce qui existait déjà, ce qui relève de l’usage normal du logement et ce qui pourrait correspondre à une dégradation survenue pendant la location.
Le Code ivoirien impose au bailleur de réaliser un état des lieux contradictoire en présence du locataire ou de son représentant au début du bail, puis un nouvel état des lieux en fin de bail.
2. Que signifie « état des lieux contradictoire » ?
Le terme est important.
Contradictoire signifie que le propriétaire et le locataire — ou leurs représentants — participent tous les deux au constat et peuvent faire inscrire leurs observations.
Il ne s’agit donc pas d’un document préparé unilatéralement puis présenté au locataire comme une formalité à signer.
Les deux parties doivent pouvoir :
- visiter le logement ;
- constater son état ;
- signaler les défauts ;
- vérifier les équipements ;
- relire le document ;
- faire ajouter une observation si nécessaire.
Et surtout :
ne signez pas un état des lieux avec lequel vous n’êtes pas d’accord.
Demandez que le point litigieux soit clairement mentionné avant la signature.
3. Quand faut-il réaliser l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé au moment où le locataire prend possession du logement.
Lorsque le bail prévoit un dépôt de garantie, le Code précise qu’un état des lieux écrit et contradictoire doit être signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance.
L’idéal est de le faire :
après le départ de l’ancien occupant, mais avant l’installation des meubles du nouveau locataire.
Pourquoi ?
Parce qu’un logement vide permet de mieux observer :
- les murs ;
- les sols ;
- les plafonds ;
- les prises ;
- les équipements ;
- les éventuelles fissures ou infiltrations.
4. Commencez par l’état général du logement
Avant même d’examiner chaque pièce, faites un premier tour complet.
Observez :
- propreté générale ;
- odeurs inhabituelles ;
- traces d’humidité ;
- fissures ;
- état des peintures ;
- présence éventuelle de moisissures ;
- état des portes et serrures ;
- ventilation ;
- état des installations visibles.
À Abidjan et dans les zones très humides, je recommande d’être particulièrement attentif aux :
traces d’humidité, infiltrations, moisissures et défauts de ventilation.
5. Murs et plafonds : que noter ?
Regardez chaque pièce.
Notez précisément :
- trous ;
- fissures ;
- taches ;
- peinture écaillée ;
- traces de meubles ;
- humidité ;
- moisissures ;
- infiltrations au plafond.
Évitez :
« murs corrects ».
Préférez :
« mur côté fenêtre : deux traces noires en partie basse ; petite fissure verticale près de la porte ».
Cette précision peut faire toute la différence au moment de la sortie.
6. Vérifiez les sols
Selon le logement :
- carrelage ;
- parquet ;
- revêtement PVC ;
- béton ;
- moquette.
Recherchez :
- carreaux fissurés ;
- joints détériorés ;
- rayures ;
- taches ;
- morceaux décollés ;
- différences de niveau.
Photographiez les défauts importants.
7. Testez portes, fenêtres et serrures
Ne vous contentez pas de regarder.
Ouvrez et fermez réellement chaque élément.
Vérifiez :
- porte d’entrée ;
- portes intérieures ;
- baies vitrées ;
- fenêtres ;
- volets ;
- poignées ;
- serrures ;
- moustiquaires éventuellement fournies.
Notez également le nombre exact de clés remises.
Par exemple :
2 clés porte principale + 1 clé portail + 1 clé boîte aux lettres.
8. Installation électrique : observer et faire vérifier
Notez l’état apparent des interrupteurs, prises, éclairages et équipements fournis. Les essais d’usage ne doivent être réalisés que dans des conditions sûres.
N’ouvrez pas le tableau, ne démontez pas une prise et ne manipulez pas de conducteur. En présence d’un élément abîmé, d’eau ou d’un doute, signalez l’anomalie et faites intervenir un électricien compétent.
Un appareil qui s’allume ne prouve pas la conformité de l’installation, de sa mise à la terre ou de ses protections. Mentionnez aussi les éléments non testés et le contrôle restant à organiser.
9. Plomberie et sanitaires
C’est une autre source fréquente de dépenses.
Testez :
- robinets ;
- douche ;
- lavabo ;
- évier ;
- chasse d’eau ;
- WC ;
- évacuation ;
- chauffe-eau.
Recherchez :
- fuite ;
- débit insuffisant ;
- évacuation lente ;
- traces d’humidité ;
- joints détériorés.
Laissez couler l’eau quelques instants : certains problèmes n’apparaissent pas immédiatement.
10. Climatisation et ventilation
En Côte d’Ivoire, ce point mérite une attention particulière.
Si le logement est loué avec des climatiseurs :
- mettez-les en marche ;
- vérifiez le refroidissement ;
- écoutez les bruits anormaux ;
- recherchez les fuites d’eau ;
- notez le nombre d’appareils.
Le Code prévoit que les équipements mentionnés au contrat doivent être délivrés en bon état de fonctionnement.
La même logique vaut pour :
- ventilateurs ;
- chauffe-eau ;
- pompe ;
- groupe électrogène privatif éventuel ;
- équipements de cuisine fournis.
11. Cuisine : ne négligez pas les détails
Inspectez :
- évier ;
- robinetterie ;
- placards ;
- plans de travail ;
- carrelage mural ;
- équipements fournis ;
- prises électriques ;
- évacuations.
Ouvrez également les placards.
Humidité, insectes, charnières cassées ou étagères endommagées peuvent être invisibles lorsque tout est fermé.
12. Photographiez les compteurs
Lors de l’entrée, relevez si possible :
- compteur électrique ;
- compteur d’eau ;
- autres compteurs privatifs éventuels.
Conservez :
photo + numéro du compteur + index relevé + date.
Cela permet d’éviter de payer une consommation correspondant à une période antérieure à votre arrivée.
13. Faut-il prendre des photos ?
Prenez des vues d’ensemble puis des détails localisés des défauts, équipements et compteurs. Associez les images à la pièce et au constat écrit, puis conservez les originaux et une copie partagée avec l’autre partie.
Les photos complètent le document contradictoire et ses signatures. Leur date, leur contexte et leur interprétation peuvent être discutés ; elles ne garantissent pas à elles seules l’issue d’un litige.
🟧 FOCUS IMMOBAT — Les 10 photos à prendre avant de recevoir les clés
Avant de terminer votre état des lieux d’entrée, IMMOBAT recommande de conserver au minimum :
1. Une photo générale du salon
2. Une photo de chaque chambre
3. Une photo des murs présentant des défauts
4. Une photo des plafonds
5. Une photo de la cuisine
6. Une photo de chaque salle d’eau
7. Une photo du compteur électrique
8. Une photo du compteur d’eau
9. Une photo des équipements fournis
10. Une photo de toutes les clés remises
Conservez ces fichiers avec :
le bail + l’état des lieux + vos quittances.
14. Que faire si vous découvrez un problème après l’installation ?
Un défaut peut se révéler après l’installation : fuite, humidité après pluie ou fonctionnement intermittent d’un équipement. Prévenez rapidement le bailleur ou le gestionnaire par écrit, avec la date de découverte, la localisation et les pièces utiles.
Demandez que les constatations et suites convenues soient formalisées. Ne transposez pas automatiquement un délai de rectification prévu dans un autre pays. En cas de danger, évitez l’usage concerné et faites organiser une intervention adaptée.
15. Peut-on réaliser un état des lieux pendant la location ?
Oui.
Le Code prévoit qu’un état des lieux contradictoire intermédiaire peut être réalisé en cours d’exécution du bail.
Cela peut notamment être utile :
- après des travaux importants ;
- lors d’un problème concernant l’état du logement ;
- lorsqu’un équipement important a été remplacé ;
- lorsqu’une situation nécessite un constat partagé.
16. Comment préparer l’état des lieux de sortie ?
Quelques semaines avant de quitter le logement, reprenez :
votre état des lieux d’entrée.
Faites vous-même le tour de l’appartement.
Comparez :
- peintures ;
- sols ;
- plomberie ;
- sanitaires ;
- équipements ;
- portes ;
- fenêtres ;
- climatisation.
Cela permet de réaliser à temps certaines petites réparations relevant réellement de votre responsabilité.
17. Usure normale et dégradation : ce n’est pas la même chose
Après plusieurs années d’occupation, un logement ne peut évidemment pas rester exactement dans l’état du premier jour.
Il faut distinguer en pratique :
Vieillissement ou vétusté
Par exemple :
- peinture qui vieillit progressivement ;
- équipements arrivés en fin de vie ;
- dégradation liée à l’ancienneté du bâtiment.
Le Code place notamment la vétusté et les grosses réparations parmi les éléments relevant du bailleur.
Dégradation imputable au locataire
Par exemple :
- équipement cassé par mauvaise utilisation ;
- porte volontairement endommagée ;
- transformation non autorisée ;
- dommage provoqué par une utilisation anormale.
Le Code précise que le bailleur n’est pas tenu des réparations rendues nécessaires par une utilisation anormale du logement ou une faute du locataire.
Chaque situation doit toutefois être appréciée concrètement.
18. État des lieux de sortie et dépôt de garantie
Voici pourquoi les deux sujets sont directement liés.
Le dépôt de garantie peut notamment couvrir les dégradations ou autres manquements imputables au locataire.
À la sortie :
État d’entrée
↓ comparaison ↓
État de sortie
Les différences constatées peuvent alors être examinées.
Le dépôt doit être remboursé dans le délai prévu par le Code après restitution des clés, avec déduction éventuelle des sommes dûment justifiées.
Le mot important est :
justifiées.
19. Le propriétaire peut-il retenir toute la caution ?
Pas simplement parce que le logement présente des différences avec son état initial.
Le Code prévoit que les sommes pouvant être déduites du dépôt doivent correspondre à des montants restant dus ou à des sommes pouvant être mises à la charge du locataire et dûment justifiées.
C’est précisément pour cela qu’un état des lieux correctement réalisé est essentiel.
Sans constat précis, les discussions deviennent beaucoup plus difficiles.
20. Que faire en cas de désaccord lors de l’état des lieux de sortie ?
Premier réflexe :
ne signez pas un document indiquant quelque chose que vous contestez sans faire ajouter votre observation.
Mentionnez précisément :
- le point de désaccord ;
- l’état que vous constatez ;
- les éventuelles photos disponibles ;
- le fait que le défaut existait éventuellement déjà.
Gardez ensuite :
- copie de l’état des lieux d’entrée ;
- copie de celui de sortie ;
- photos ;
- bail ;
- preuves de paiement ;
- correspondances.
En cas de litige important, mieux vaut demander conseil à un professionnel du droit plutôt que de laisser la situation s’envenimer.
21. La checklist IMMOBAT de l’état des lieux
Avant de signer, vérifiez :
Pièces
☐ Salon
☐ Chambres
☐ Cuisine
☐ Salle d’eau
☐ WC
☐ Balcons / terrasse
Structure et finition
☐ Murs
☐ Plafonds
☐ Sols
☐ Fissures
☐ Humidité
Ouvertures
☐ Portes
☐ Fenêtres
☐ Serrures
☐ Nombre de clés
Réseaux
☐ Électricité
☐ Prises
☐ Eau
☐ Robinets
☐ WC
☐ Évacuations
Équipements
☐ Climatisation
☐ Chauffe-eau
☐ Cuisine
☐ Placards
☐ Autres équipements fournis
Compteurs
☐ Eau
☐ Électricité
☐ Photos des index
Documents
☐ État des lieux signé
☐ Photos conservées
☐ Copie remise au locataire
☐ Bail conservé
Conclusion
L’état des lieux n’est pas une formalité secondaire. C’est le point de référence qui permet de savoir dans quel état le logement a été remis et dans quel état il est restitué.
En Côte d’Ivoire, le Code de la construction et de l’habitat impose un état des lieux contradictoire en début et en fin de bail. Il prend une importance particulière lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, puisque celui-ci peut être utilisé pour couvrir certaines dégradations ou sommes dues par le locataire.
Le réflexe IMMOBAT tient en quatre mots :
observer, noter, photographier et conserver.
Un état des lieux précis protège le locataire, mais également le propriétaire. Il permet surtout de remplacer les souvenirs et les affirmations par des faits constatés par les deux parties.
Cet article est destiné à l’information générale. Pour un litige ou une situation particulière, l’avis d’un professionnel du droit peut être nécessaire.
Sources et portée des conseils
- Code de la construction et de l’habitat — articles 416, 427 et 431 à 432
- Service public ivoirien — Bail et état des lieux
Information générale vérifiée au 21 octobre 2026. Le constat ne remplace pas les contrôles techniques et l’article ne garantit pas l’issue d’une contestation. Demandez un avis juridique adapté en cas de litige.
Questions fréquentes
Le Code prévoit-il un état des lieux ?
L’article 427 prévoit un constat contradictoire en début et en fin de bail. L’article 416 précise aussi les conditions liées à une garantie locative.
Les photos remplacent-elles le document écrit ?
Non. Elles complètent les observations localisées et le document partagé et signé par les parties.
Faut-il tester soi-même le tableau électrique ?
Non. Les observations et essais d’usage sûrs ne remplacent pas le contrôle d’un professionnel et ne justifient aucun démontage.
Toute différence à la sortie peut-elle être facturée ?
Il faut examiner la cause et l’imputabilité, notamment la vétusté, les obligations respectives et les justificatifs des sommes réclamées.
Le bon réflexe IMMOBAT
Décrire les faits
Localisez les défauts, précisez ce qui a été testé et ce qui reste à vérifier.
Comparer avec l’entrée
À la sortie, distinguez les différences constatées et leur cause avant de discuter une imputation ou une retenue.
