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Introduction
Lorsqu’on loue un appartement ou une maison, l’état des lieux peut sembler être une simple formalité. C’est pourtant l’un des documents les plus importants de toute la relation entre le propriétaire et le locataire.
En Côte d’Ivoire, le Code de la construction et de l’habitat prévoit un état des lieux contradictoire en début et en fin de bail. Lorsque le contrat comporte un dépôt de garantie, un état des lieux écrit et contradictoire doit notamment être signé au plus tard lors de l’entrée dans les lieux, puis à la fin de la location.
Murs, sols, plomberie, électricité, climatisation, équipements, clés… tout doit être examiné avec précision. Un défaut non signalé à l’entrée peut devenir une source de discussion plusieurs mois ou plusieurs années plus tard.
IMMOBAT vous explique comment réaliser un état des lieux sérieux, quelles vérifications effectuer et comment mieux protéger propriétaire et locataire.
L’état des lieux est un document qui décrit l’état réel du logement et de ses équipements à un moment précis.
Il est réalisé :
à l’entrée, avant ou au moment de la remise des clés ;
et
à la sortie, lorsque le locataire quitte définitivement le logement.
Son objectif principal est de pouvoir comparer :
État initial → État final
et ainsi déterminer ce qui existait déjà, ce qui relève de l’usage normal du logement et ce qui pourrait correspondre à une dégradation survenue pendant la location.
Le Code ivoirien impose au bailleur de réaliser un état des lieux contradictoire en présence du locataire ou de son représentant au début du bail, puis un nouvel état des lieux en fin de bail.
Le terme est important.
Contradictoire signifie que le propriétaire et le locataire — ou leurs représentants — participent tous les deux au constat et peuvent faire inscrire leurs observations.
Il ne s’agit donc pas d’un document préparé unilatéralement puis présenté au locataire comme une formalité à signer.
Les deux parties doivent pouvoir :
Et surtout :
Demandez que le point litigieux soit clairement mentionné avant la signature.
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé au moment où le locataire prend possession du logement.
Lorsque le bail prévoit un dépôt de garantie, le Code précise qu’un état des lieux écrit et contradictoire doit être signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance.
L’idéal est de le faire :
après le départ de l’ancien occupant, mais avant l’installation des meubles du nouveau locataire.
Pourquoi ?
Parce qu’un logement vide permet de mieux observer :
Avant même d’examiner chaque pièce, faites un premier tour complet.
Observez :
À Abidjan et dans les zones très humides, je recommande d’être particulièrement attentif aux :
traces d’humidité, infiltrations, moisissures et défauts de ventilation.
Regardez chaque pièce.
Notez précisément :
Évitez :
« murs corrects ».
Préférez :
« mur côté fenêtre : deux traces noires en partie basse ; petite fissure verticale près de la porte ».
Cette précision peut faire toute la différence au moment de la sortie.
Selon le logement :
Recherchez :
Photographiez les défauts importants.
Ne vous contentez pas de regarder.
Ouvrez et fermez réellement chaque élément.
Vérifiez :
Notez également le nombre exact de clés remises.
Par exemple :
2 clés porte principale + 1 clé portail + 1 clé boîte aux lettres.
Vérifiez au minimum :
Si une prise ne fonctionne pas, écrivez-le.
Ne supposez pas :
« le propriétaire le sait ».
Ce qui protège les parties, c’est ce qui est effectivement constaté et documenté.
C’est une autre source fréquente de dépenses.
Testez :
Recherchez :
Laissez couler l’eau quelques instants : certains problèmes n’apparaissent pas immédiatement.
En Côte d’Ivoire, ce point mérite une attention particulière.
Si le logement est loué avec des climatiseurs :
Le Code prévoit que les équipements mentionnés au contrat doivent être délivrés en bon état de fonctionnement.
La même logique vaut pour :
Inspectez :
Ouvrez également les placards.
Humidité, insectes, charnières cassées ou étagères endommagées peuvent être invisibles lorsque tout est fermé.
Lors de l’entrée, relevez si possible :
Conservez :
photo + numéro du compteur + index relevé + date.
Cela permet d’éviter de payer une consommation correspondant à une période antérieure à votre arrivée.
Oui, je le recommande fortement.
Photographiez notamment :
Les photos doivent compléter le document écrit.
La meilleure protection reste :
état des lieux détaillé + photos + signatures des deux parties.
Avant de terminer votre état des lieux d’entrée, IMMOBAT recommande de conserver au minimum :
1. Une photo générale du salon
2. Une photo de chaque chambre
3. Une photo des murs présentant des défauts
4. Une photo des plafonds
5. Une photo de la cuisine
6. Une photo de chaque salle d’eau
7. Une photo du compteur électrique
8. Une photo du compteur d’eau
9. Une photo des équipements fournis
10. Une photo de toutes les clés remises
Conservez ces fichiers avec :
le bail + l’état des lieux + vos quittances.
Certains défauts peuvent ne pas être visibles immédiatement.
Exemples :
Dans ce cas, contactez rapidement le propriétaire ou le gestionnaire par écrit.
Décrivez :
Cela permet de conserver une trace.
Oui.
Le Code prévoit qu’un état des lieux contradictoire intermédiaire peut être réalisé en cours d’exécution du bail.
Cela peut notamment être utile :
Quelques semaines avant de quitter le logement, reprenez :
votre état des lieux d’entrée.
Faites vous-même le tour de l’appartement.
Comparez :
Cela permet de réaliser à temps certaines petites réparations relevant réellement de votre responsabilité.
Après plusieurs années d’occupation, un logement ne peut évidemment pas rester exactement dans l’état du premier jour.
Il faut distinguer en pratique :
Par exemple :
Le Code place notamment la vétusté et les grosses réparations parmi les éléments relevant du bailleur.
Par exemple :
Le Code précise que le bailleur n’est pas tenu des réparations rendues nécessaires par une utilisation anormale du logement ou une faute du locataire.
Chaque situation doit toutefois être appréciée concrètement.
Voici pourquoi les deux sujets sont directement liés.
Le dépôt de garantie peut notamment couvrir les dégradations ou autres manquements imputables au locataire.
À la sortie :
État d’entrée
↓ comparaison ↓
État de sortie
Les différences constatées peuvent alors être examinées.
Le dépôt doit être remboursé dans le délai prévu par le Code après restitution des clés, avec déduction éventuelle des sommes dûment justifiées.
Le mot important est :
Pas simplement parce que le logement présente des différences avec son état initial.
Le Code prévoit que les sommes pouvant être déduites du dépôt doivent correspondre à des montants restant dus ou à des sommes pouvant être mises à la charge du locataire et dûment justifiées.
C’est précisément pour cela qu’un état des lieux correctement réalisé est essentiel.
Sans constat précis, les discussions deviennent beaucoup plus difficiles.
Premier réflexe :
ne signez pas un document indiquant quelque chose que vous contestez sans faire ajouter votre observation.
Mentionnez précisément :
Gardez ensuite :
En cas de litige important, mieux vaut demander conseil à un professionnel du droit plutôt que de laisser la situation s’envenimer.
Avant de signer, vérifiez :
☐ Salon
☐ Chambres
☐ Cuisine
☐ Salle d’eau
☐ WC
☐ Balcons / terrasse
☐ Murs
☐ Plafonds
☐ Sols
☐ Fissures
☐ Humidité
☐ Portes
☐ Fenêtres
☐ Serrures
☐ Nombre de clés
☐ Électricité
☐ Prises
☐ Eau
☐ Robinets
☐ WC
☐ Évacuations
☐ Climatisation
☐ Chauffe-eau
☐ Cuisine
☐ Placards
☐ Autres équipements fournis
☐ Eau
☐ Électricité
☐ Photos des index
☐ État des lieux signé
☐ Photos conservées
☐ Copie remise au locataire
☐ Bail conservé
L’état des lieux n’est pas une formalité secondaire. C’est le point de référence qui permet de savoir dans quel état le logement a été remis et dans quel état il est restitué.
En Côte d’Ivoire, le Code de la construction et de l’habitat impose un état des lieux contradictoire en début et en fin de bail. Il prend une importance particulière lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, puisque celui-ci peut être utilisé pour couvrir certaines dégradations ou sommes dues par le locataire.
Le réflexe IMMOBAT tient en quatre mots :
observer, noter, photographier et conserver.
Un état des lieux précis protège le locataire, mais également le propriétaire. Il permet surtout de remplacer les souvenirs et les affirmations par des faits constatés par les deux parties.
Cet article est destiné à l’information générale. Pour un litige ou une situation particulière, l’avis d’un professionnel du droit peut être nécessaire.
Avec le développement du contrat de bail sécurisé et la volonté de mieux encadrer les relations entre bailleurs et locataires, les documents écrits prennent une place croissante dans la gestion d’une location.
L’état des lieux s’inscrit pleinement dans cette logique : moins de paroles, davantage de constats précis et partagés par les deux parties. Le ministère présente d’ailleurs le contrat de bail sécurisé comme un outil destiné à clarifier les droits et obligations des bailleurs et locataires.
Lorsqu’un dépôt de garantie est versé, il peut notamment servir à couvrir certaines dégradations ou sommes dues à la fin du bail. La comparaison entre l’état du logement à l’entrée et à la sortie devient donc déterminante.
Un état des lieux incomplet peut rendre beaucoup plus difficile la distinction entre un défaut déjà présent et une dégradation survenue pendant la location.
Le dépôt de garantie doit être remboursé dans un délai d’un mois à compter de la restitution des clés, après déduction éventuelle des sommes restant dues ou des montants justifiés à la charge du locataire.
L’état des lieux de sortie joue donc un rôle essentiel pour déterminer ce qui peut réellement être imputé au locataire.
La règle pratique est simple :
1 état des lieux à l’entrée + 1 état des lieux à la sortie.
Le Code prévoit également la possibilité d’un état des lieux contradictoire intermédiaire en cours de bail.
Écrire simplement :
« appartement en bon état »
est beaucoup moins utile que :
« salon : deux traces sur le mur gauche ; prise située près de la fenêtre non fonctionnelle ; carreau fissuré dans la cuisine ».
Plus l’état des lieux est précis, descriptif et objectif, plus il sera facile de comparer la situation au moment du départ.
IMMOBAT recommande de photographier les éléments importants du logement lors de l’entrée :
murs ;
plafonds ;
sols ;
sanitaires ;
équipements ;
défauts déjà présents.
Les photos ne doivent pas remplacer l’état des lieux écrit et signé, mais elles constituent un complément extrêmement utile, notamment lorsqu’elles sont datées et conservées avec le bail.
📈 TENDANCE 2026
🔧 FOCUS MARCHÉ
⚡ EFFET DIRECT
🔢 CHIFFRE CLÉ
💬 LE REGARD EXPERT
🛠️ FOCUS TECHNIQUE
⚠️ FOCUS COÛTS
Toutes les réparations ne peuvent pas être automatiquement imputées au locataire.
Le Code met notamment à la charge du bailleur les grosses réparations et celles liées à la vétusté du logement, tandis que le locataire supporte notamment l’entretien courant et les menues réparations. Le bailleur n’est pas tenu des réparations devenues nécessaires en raison d’une utilisation anormale ou d’une faute du locataire.
des lieux permet justement de documenter cette distinction.
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